La réaffectation des résidences principales en résidences secondaires augmente, les changements structurels dans les régions de montagne progressent
Ittigen, 09.05.2023 - La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) a des effets. L’Office fédéral du développement territorial (ARE) et le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) ont pu, grâce à leur monitoring, constater l’arrêt presque total des constructions de nouvelles résidences secondaires. La LRS n’a que peu d’effets sur les secteurs de l’hôtellerie et de la construction. En revanche, les autochtones et les travailleurs des régions de montagne peinent à trouver un logement abordable, ce qui n’est toutefois pas seulement dû à la LRS.
Les résultats du monitoring montrent que les prix de l’immobilier dans les lieux touristiques ont flambé. Cela s’explique principalement par la hausse de la demande en résidences secondaires, due à plusieurs raisons : d’une part, l’attractivité des investissements dans l’immobilier a grimpé grâce au taux d’intérêt bas, et, d’autre part, la pandémie de COVID-19 et le travail mobile ont stimulé la demande en résidences secondaires. L’offre excédentaire de résidences secondaires constatée dans la première analyse des effets, datant de 2021, a quasiment disparu à certains endroits.
Par conséquent, la demande de logements régis par l’ancien droit, c’est-à-dire avant que l’initiative de 2012 sur les résidences secondaires ait été acceptée, a également augmenté. En effet, l’affectation de ces logements n’est pas réglementée et, dans de nombreux cas, ils sont utilisés comme résidences principales. Or, pour les propriétaires, il est très intéressant d’un point de vue financier de vendre ou de louer des logements relevant de l’ancien droit comme résidences secondaires.
Changements structurels dans les régions de montagne
Pour la population autochtone, les nouveaux arrivants et les employés du secteur tertiaire, les prix des logements dans les lieux touristiques sont devenus, pour les raisons évoquées, souvent inabordables. Le changement d’affectation des résidences principales en résidences secondaires et la difficulté à trouver des logements abordables entraînent l’éviction des travailleurs et l’exode de la population. Aussi les changements structurels dans les régions de montagne, déjà amorcés avant l’entrée en vigueur de la LRS, ne cessent de s’accentuer.
Le monitoring montre en outre que les personnes âgées ont tendance à déménager dans des communes de vallée plus centrales ou dans l’agglomération la plus proche (p. ex. Viège-Brigue, Coire, Martigny, Monthey, Interlaken). Les personnes actives, quant à elles, s’installent dans des communes où les loyers sont abordables ou là où il est possible d’acheter un logement relativement proche de leur lieu de travail. Dans le canton de Berne, ces communes sont par exemple Zweisimmen, Frutigen, Interlaken et Spiez. Dans le canton des Grisons, il s’agit de Coire, de Zernez, de Poschiavo, de la Basse-Engadine ou même de Tirano (IT) et de Chiavenna (IT).
Dans le secteur de la construction et de l’hôtellerie, dans le contexte de ce changement structurel, les grandes structures prennent le dessus. La tendance des entreprises de construction à se déplacer vers les centres s’esquissait déjà avant l’entrée en vigueur de la LRS. Par ailleurs, la loi n’a pas fait chuter l’économie régionale ni augmenter le nombre de chômeurs.
Mesures pour assurer une offre de logements abordables, accessibles dans un environnement proche
Le nombre de nouveaux logements construits à des fins touristiques (logements de vacances qui ne peuvent pas être seulement utilisés par leur propriétaire, mais qui doivent aussi être loués à d’autres personnes) reste jusqu’à présent limité. Les analyses montrent que de tels logements sont amenés à gagner en importance. Selon la LRS, des résidences secondaires peuvent, sous certaines conditions, être construites dans le cas d’un changement d’affectation d’un établissement hôtelier ou pour financer de tels établissements de manière croisée. D’après les résultats du monitoring, cette possibilité n’a été que peu exploitée jusqu’ici.
La LRS prévoit que les cantons et les communes peuvent prendre des mesures pour limiter les changements d’affectation des résidences principales en résidences secondaires. Ces mesures peuvent par exemple prendre la forme d’un pourcentage de résidences principales à respecter dans le cadre d’une transformation d’un bâtiment, d’une nouvelle construction de remplacement ou de l’octroi de terrains à bâtir en droit de superficie assorti de prescriptions pour la création de logements abordables. Actuellement, quelques communes mettent en place de telles mesures. La Confédération accompagne les cantons et les communes notamment en leur fournissant des informations, par exemple au moyen d’une plateforme consacrée à la LRS, gérée par l’ARE et régulièrement mise à jour. Cette plateforme permet d’accéder aux aides à la planification, à la jurisprudence pertinente et aux exigences en matière d’autorisation de logements. L’Office fédéral du logement (OFL) a récemment publié le guide « Des logements attrayants dans les régions de montagne », qui a pour objectif d’aider les communes à mener une politique du logement engagée.
Monitoring sur l’exécution et sur les effets de la LRS
L’art. 19 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) oblige l’ARE à analyser régulièrement, en collaboration avec le SECO, les effets de la loi sur le développement touristique et économique des régions concernées. Le Conseil fédéral a adopté le premier rapport de monitoring le 12 mai 2021. Ce rapport donne des informations sur l’exécution et sur les effets de la LRS. Le monitoring doit permettre de créer des bases pour les futures analyses des effets de la loi. La prochaine est prévue pour 2025.
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